상가건물 임대차 보호법

작년 초 바이러스 확산으로 직격탄을 맞은 자영업자들에겐 반복되는 신종 코로나 감염증 확산과 거리두기 강화로 피해가 회복될 겨를이 없을거 같습니다. 그런데 또 다시 높은 단계의 거리두기로 인해 휴업 또는 폐업을 생각한다는 자영업자의 비율이 60% 가까이 된다고 합니다. 

 

모두가 어려운 시기에도 임대인과 임차인 사이의 갈등은 계속되고 있습니다. 오늘은 계약연장 및 중도해지 문제 그리고 권리금 회수 문제로 고민하고 계신 분들을 위한 정보를 준비했습니다.

 

 

제멋대로인 세입자 때문에 마음고생하는 건물주들이 생각보다 많습니다.

 

상가건물 임대차보호법에 따르면 세입자가 3개월치의 차임액을 연체한 경우에는 중도에 계약을 해지할 수 있습니다.

또한, 통상적으로 건물주의 도의 없이 부동산을 전대하였을 때, 세입자가 파산선고를 받았을 때, 세입자가 시설물을 파손하거나 상가에 피해를 입히는 등 중대한 사유가 있을 때 계약을 중도에 해지하고 있습니다.

 

다만 코로나의 여파로 작년 9월 29일 신설된 상가임대차법 임시특례규정(제10조의 9) 때문에 2020년 9월 29일부터 6개월까지의 기간 동안 밀린 차임액은 연체금액으로 보지 않습니다. 그래서 해당 기간에 밀린 차임액을 원인으로는 계약 중도해지가 불가합니다.

 

 

상가임대차법에서 가장 주목을 받는 부분이 제 10조의 계약갱신 요구권에 대한 내용일거 같습니다. 세입자와 건물주 사이에 계약 연장 여부를 두고 갈등을 겪는 경우가 많습니다.

 

법률에는 세입자가 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약 갱신을 요구하는 경우 건물주는 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 되어 있습니다. 그리고 이 조항이 적용되는 기간은 최초의 계약기간을 포함하여 최대 10년을 초과하지 못합니다.

 

하지만 아래의 경우들에 해당한다면 세입자의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

 

세입자가 이미 3개월치의 차임액을 연체한 경우, 세입자가 거짓이나 부정한 방법으로 임대차계약을 맺은 경우, 합의 하에 건물주가 세입자에게 상당한 보상을 한 경우, 세입자가 건물주 동의 없이 전대한 경우, 세입자의 고의나 중대한 과실로 건물의 일부 또는 전부가 파손된 경우.

 

건물이 멸실되어 임대차를 할 수 없는 경우, 적법한 절차에 따라 철거나 재건축이 진행되는 경우, 이 외에 세입자로서의 의무를 현저히 위반하고나 임대차를 계속할 수 없는 중대한 사유가 있을 때.

 

 

 

상가 부동산에는 권리금이라는 것이 존재합니다. 권리금은 목이 좋은 상가에 들어가기 위해 별도로 내는 금액이라고 할 수 있습니다. 건물의 위치, 상권, 영업시설, 비품, 거래처, 영업 노하우 등 해당 건물에 들어감으로써 세입자가 얻을 수 있는 이익을 금액으로 환산하여 별도로 지급하는 것입니다.

 

대신 건물주가 아닌 이전 세입자에게 지급하는 금액입니다. 그래서 임대차계약 기간 만료로 건물을 떠나는 기존 세입자들은 새로운 세입자를 건물주에게 주선함으로써 권리금을 회수할 수 있습니다. 꼭 본인이 과거에 지급했던 금액으로 고정되는 것은 아니며 상권이나 부동산의 사정에 따라 금액이 낮아지기도 금액이 더 높아지기도 합니다.

 

상가건물 임대차보호법에서는 기존 세입자가 권리금을 회수할 수 있는 권리를 보장해 줍니다.

 

 

 

세입자는 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 임대차 기간 종료일까지 다음 세입자를 임대인에게 주선항 권리금을 회수할 수 있으며 임대인은 정당한 이유 없이 세입자의 권리금 회수를 방해해서는 안됩니다. 만일 정당한 이유 없이 방해한 것이 인정되면 임대인은 권리금을 회수하지 못한 세입자에게 손해배상을 해주어야 합니다.

 

새로 주선받은 세입자와의 임대차계약을 이유 없이 거절한다거나 과도한 월세와 보증금을 요구, 이전 세입자에게 지급될 금액을 본인이 직접 요구, 이전 세입자에게 금액을 지급하지 못하게 하는 등의 행동들은 권리금 회수 방해로 간주됩니다.

 

 

다만, 새로 주선받은 세입자가 보증금과 월세를 지급할 능력이 되지 않을때, 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있을 때, 새로운 세입자와 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있을 때, 현세입자가 부동산을 1년이상 영리목적으로 사용하지 않았을 때에는 주선받은 세입자와의 임대차계약을 거절할 수 있습니다. 이 경우에는 현세입자가 권리금을 회수하지 못해도 손해배상 책임을 지지 않습니다.

 

 

상가임대차보호법에서 확인할 수 있는 내용들 중 가장 필요할 것 같다고 생각되는 부분을 정리해봤습니다.

요즘처럼 경기가 안좋은 시기에 세입자가 권리금 없이 가게를 내놓는 경우가 많기에 하지만 금싸라기 상권은 여전히 억 단위의 권리금이 유지되고 있다고 합니다.

 

계속해서 치솟는 부동산 값과 더 높은 보증금으로 세입자를 들이고 싶은 임대인의 바람 그리고 계약갱신을 요구하는 임차인의 입장이 맞물려 법적 분쟁이 생겨날 수 있습니다. 게다가 계약갱신을 하지 못한 경우엔 권리금 회수 문제까지 엮어 갈등이 더욱 복잡해질 수 있습니다.